As despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário. As extraordinárias são de responsabilidade do locador, conforme arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91).

A finalidade do fundo de reserva é atender as despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. O Condomínio pode criar outros fundos ou provisões (fundo de obras, fundo para o 13º salário e férias, fundo de inadimplência, etc.). O importante é que não seja desvirtuada a destinação do fundo. Ou ainda, arrecado por prazo indeterminado. Até mesmo o percentual destinado ao fundo poderá ser majorado ou minorado, dependendo das reais necessidades do Condomínio. Recomenda-se a realização de Assembleia para aprovação sobre a criação do fundo.

Por força do art. 1.348, I, do Código Civil, compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos. Contudo, o art. 1.350, §1º, do mesmo Código, também possibilita a convocação da assembleia, por 1/4 (um quarto) dos condôminos quites com o condomínio, se o síndico não o fizer.

O Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrar, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

O art. 1.335, III, do Código Civil expressamente veda a participação e o voto do condômino que não estiver quite com as obrigações condominiais. A única exceção é com relação às deliberações que tratem sobre o direito de propriedade (ex. sorteio de vaga de garagem, alteração de fachada). Nesse sentido: “Não parece que, a despeito da inadimplência, tenha a Assembleia Geral do Condomínio poderes para restringir o direito de propriedade do condômino impondo, como sanção, a proibição de uso das áreas sociais (piscina, saunas, quadra de tênis etc.), estando, desse modo, presentes os requisitos que autorizam a concessão da liminar pleiteada” (TJSP – Apel. Cív. n° 208.509.4/4 – São Paulo – Rel. Des. Ruiter Oliva – v.u. – j. 07.08.01).

Há o entendimento que o condômino que parcelou judicial ou extrajudicialmente seu débito para com o Condomínio, através de acordo, permanece na situação de inadimplência até que ocorra o pagamento da derradeira parcela, quando então obterá a quitação integral da dívida. Acordo que parcela débito condominial nada mais é do que confirmação da obrigação original − a de contribuir com o rateio−, que continua a existir até o momento em que se concretize o seu completo pagamento. Nesse sentido: “Novação - Acordo para pagamento parcelado e descumprido – Inexistência - Obrigação de dar subsistente - Acordo para pagamento parcelado de despesas condominiais não significa novação, não autorizando conclusão de que o devedor contraiu com credor nova dívida, para extinguir e substituir a anterior, mas apenas que ambos transacionaram para que a mesma obrigação fosse adimplida em parcela” (Extinto 2º TACivilSP – Ap. s/ Rev. 560.933-00/9 – 8ª Câm. Rel. Juiz Kioitsi Chicuta – J. 18.11.1999).

Todas as edificações com múltiplas unidades, residenciais ou não, antigas ou recentes, devem atender certas condições de segurança contra incêndio. No âmbito estadual, há o Decreto Estadual n° 56.819/11, que instituiu o “regulamento de segurança contra incêndio das edificações e áreas de risco” por força da Lei nº 684/75. Dentre outras disposições, o mencionado decreto versa sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB. Nesse sentido, conforme a tecnologia de segurança contra incêndio desenvolve-se, também altera-se o nível de exigência constante na lei sobre o assunto, que deve ser seguido por todas as edificações, indistintamente. Isso quer dizer que mesmo uma edificação construída há cinquenta anos atrás está obrigada a apresentar as condições mínimas de segurança impostas pela lei, sob pena de controle administrativo (denegação de alvarás de segurança, aplicação de multas e em casos críticos, lacre da edificação). O requerimento de expedição do AVCB depende, dentre outras coisas, de apresentação de um “projeto de segurança contra incêndio”, que deverá ser elaborado e executado por profissionais ou empresas habilitadas.